隆华熙园小区业主大会议事规则

依据《中华人民共和国物权法》、《北京市物业管理办法》及相关规定，经“隆华熙园”小区业主大会会议表决通过，专为业主大会的运转和会议的召开而制定本规则。

1定义

1.1业主大会：业主大会是由本建筑区划内的全体业主组成的共同管理权人组织，是行使本建筑区划内共同管理权的唯一组织。它代表和维护本建筑区划内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会应履行以下职责：

1.1.1制定和修改《“隆华熙园”小区管理规约》（以下简称为：“《管理规约》”）；

1.1.2制定和修改《“隆华熙园”小区业主大会议事规则》（以下简称为：“《议事规则》”）；

1.1.3选举、更换、罢免业主委员会委员。撤销业主委员会的侵权或违法决定；

1.1.4选聘、续聘和解聘物业服务企业或其他管理人，审核及决定与物业服务企业或者其他管理人签订的合同；

1.1.5决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

1.1.6改建、重建共有、共用建筑物及其附属设施；

1.1.7决定一切属于物业管理范畴的、且涉及向全体业主收费的事项；

1.1.8决定业主大会经费预算和使用方案，并监督实施；

1.1.9有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

1.2管理人：本规则所提及的物业管理人，为业主共同决定选聘的、依照合同授权对业主共有财产和环境行使管理及对社区提供服务的物业服务企业或其他管理人。其管理权限和服务事项在相关合同中约定。如果对《管理规约》进行修订，业主委员会也可以成为管理人。

1.3业主委员会：业主委员会作为业主大会的常设理事机构，执行业主大会决定的事项，对业主大会负责，接受每个业主的监督；业主委员会委员经业主大会会议选举产生；业主委员会是业主大会经费的使用者。业主委员会应履行以下职责：

1.3.1召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

1.3.2制定业主大会议案，召集业主大会会议表决；

1.3.3与业主大会会议决定选聘的管理人签订合同；

1.3.4以恰当的形式逐一答复除本规则第2.2.2占全体业主人数20%以上的业主提出议题，则必须召开临时会议讨论此议题。提议者应向业主委员会提交召开临时会议的书面申请。书面申请应包含：临时会议议题、20%以上的业主联名签字、以及建议召开临时会议的时间等内容。业主委员会接到申请后，应于15日之内进行书面回复，30日之内就该议题组织召开临时会议。条以外的任何业主提出的问题、建议、投诉和要求，并应该留有答复记录。以达到：

1.3.4.1及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助管理人履行合同条款；

1.3.4.2监督《管理规约》的实施；

1.3.5组织对管理人的质询会议或听证会议；

1.3.6应参加和接受业主们的质询会议，对质询进行口头或书面的公开回应；

1.3.7组织、参加有关共同管理事务的听证会议；

1.3.8解决个别业主因共有物业使用、维护而产生的纠纷；

1.3.9督促每个业主按时足额筹集各自所应分摊的物业费；

1.3.10配合政府和社区做好本建筑区划内的社区建设工作；

1.3.11业主大会赋予的其他职责。

1.4业主大会秘书：业主委员会应聘请业主大会秘书。秘书应按本规则和法律的规定，协助业主委员会完成其日常行政事务，并作为业主委员会印章的保管人；还应尽量协助业主监事会的工作。

1.5业主大会决议和业主委员会决议：业主大会依照本规则第4.2对下列事项，业主大会做出决议应当经占建筑区划内业主总投票权数过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，方为有效。条、第4.4条做出的决议，或业主委员会依照本规则第5.2业主委员会会议由主任委员或任意2名委员联名召集。业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议。业主委员会决议应该有至少半数以上委员无条件同意方可，俗称“委员合议制”。每一位委员拥有一票表决权。业主委员会决议仅仅以书面形式产生和发布。条做出的决议对全体业主均具有约束力。

1.6以业主大会和业主委员会名义对外发出的书面文件，均应加盖业主委员会印章。且加盖业主委员会印章的书面文件是业主委员会发布信息的唯一形式。业主大会或业主委员会做出的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

2业主大会会议的召开

2.1业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：

2.1.1遵守法律和有关物业管理规定；

2.1.2坚持权利与义务相一致；

2.1.3坚持公开、公正、公平；

2.1.4接受社区居委会的指导、监督；

2.1.5接受业主的监督和满足业主参与会议组织的要求，业主委员会应与业主协商具体方式。

2.2业主大会会议一般由业主委员会负责组织召开。业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年5月份召开。遇有下列情况时，可召开临时会议：

2.2.1业主委员会决议召开的，如：

2.2.1.1发生重大事故或者紧急事件需要及时处理。但不至于构成诸如管理人缺失的紧急状态的；

2.2.1.2涉及本建筑区划物业管理公共利益，管理人提议；

2.2.1.3其他如有业主提议且业主委员会认为有必要召开的；

2.2.2占全体业主人数20%以上的业主提出议题，则必须召开临时会议讨论此议题。提议者应向业主委员会提交召开临时会议的书面申请。书面申请应包含：临时会议议题、20%以上的业主联名签字、以及建议召开临时会议的时间等内容。业主委员会接到申请后，应于15日之内进行书面回复，30日之内就该议题组织召开临时会议。

2.2.3除通常情况下由业主委员会作为业主大会会议召集人召开的业主大会会议外，由监事会作为召集人召开的业主大会临时会议，按本规则中第11条的规定程序召开。

2.3召开业主大会会议，应由会议召集人于会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在本建筑区划内公告，同时书面通知社区居民委员会。

3业主大会的会议形式

3.1业主大会会议采用书面征求意见方式。也可以采用业主共同决策平台进行表决并通过公共决策平台进行核查。采用书面征求意见形式的按照以下程序进行：

3.1.1业主大会秘书协助召集人或临时组织工作人员就需决议事项向本建筑区划内业主送达表决票，并书面告知反馈意见投放的截止时间和地点；

3.1.2业主大会秘书协助召集人收集业主表决票，并以公开的方式统计有效反馈意见；

3.1.3召集人书面公告表决票的统计结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；

3.1.4召集人应就决议事项的执行和处理做出说明。

3.1.5业主应按照表决票中要求的内容和形式反馈意见。

3.1.6召集人有核对业主身份的道义义务；

3.1.7业主应本人参加业主大会会议。因故不能参加会议时可选择：

3.1.7.1书面委托代理人参加，委托书应载明委托事项和业主专有部分面积。但一个代理人不得接受同一建筑区划内两个或两个以上业主的委托；

3.1.7.2将填写好的表决票交给业主志愿者小组成员，转交会议召集人。

3.2表决票的制作、送达、回收、统计

3.2.1表决票的制作：可包含要表决的事项、填写方式与交回方式的说明、投票权信息、业主签名栏等。

3.2.2表决票的送达可采用直接送达、电邮送达、公示并短信通知送达等三种方式。

3.2.2.1直接送达：直接递交到业主手上或递交给业主房间内的任何人，但应明示“需由业主本人填写”；

3.2.2.2电邮送达（电子邮件）：可向业主预先留在业主大会的业主本人信息中的电子邮件地址发送全套业主大会会议文件；

3.2.2.3公示并短信通知送达：将表决票张贴在公告栏中，并向业主留存的手机发出短信，请其留意阅读。

3.2.3表决票的回收可采用直接回收、邮寄回收和电邮回收、短信回收等四种方式，并应保留回收记录。

3.2.3.1采用直接回收的，可以在送达时当场将表决票回收，也可以填好后投放在固定位置的票箱内或直接送交会议召集人，还可以通过业主志愿者小组成员转交会议召集人；

3.2.3.2采用邮寄方式回收的，表决票与信封合并在一起方为有效；

3.2.3.3采用电邮方式回收的电子邮件打印件，原电邮应以此次业主大会会议电子文件存档；

3.2.3.4业主可通过其预先留存在业主大会的手机号码发回短信表示其投票意见，如果其短信意思明确，也可以作为投票统计。短信记录应打印成纸质文档，经参与统计工作的人员核对签署后，与其他表决票一起存档。

3.2.4业主委员会可根据网络技术的发展水平和操作的可行性，调整、增加表决票的发放和回收方式。在首次应用时，应获得监事会半数以上监事的书面认可并应在表决票上注明。

3.3表决票统计结果的公示和会议决议的公告

3.3.1表决票的统计应邀请和接受业主及社区居民委员会代表现场监督。符合表决票中要求的，方为有效表决票。

3.3.2表决票统计结果应先以书面形式公示，公示期为10日。业主可在公示期内对会议召开的程序和结果提出书面质疑意见。公示期结束，业主委员会应书面对公示期内收到的全部质疑意见是否影响业主大会决议结果进行说明，并书面公告本次会议决议。

4业主大会决议的表决与业主投票权的确定

4.1表决票填写人

4.1.1业主应亲自或书面委托代理人（应符合本规则第3.1.7.1条的规定）填写表决票。

4.1.1.1业主身份：房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”；房产在转让过程中，房屋已经交付但尚未取得房屋权属证书的，受让方可以视为“业主”。

4.1.1.2无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人代理参加业主大会会议（并附相关证明文件）。

4.1.2公司等非自然人业主可以由法定代表人参加业主大会会议，也可以委派其他人代理，但应出具法人盖章的书面授权委托书，或对表决票加盖印章。

4.1.3如业主是多人为共有产权人的，可以委托其中一人行使表决权利。

4.2对下列事项，业主大会做出决议应当经占建筑区划内业主总投票权数过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，方为有效。

4.2.1制定和修改业主大会议事规则（即本规则）；

4.2.2制定和修改管理规约；

4.2.3选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

4.2.4制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

4.2.5选聘和解聘管理人；

4.2.6有关共有和共同管理的重大事项。

4.3对下列事项，业主大会做出决议应当经占建筑区划内业主总投票权数三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，方为有效。

4.3.1筹集和使用物业共用部位及共用设施设备的专项维修资金。但仅涉及建筑区划内某栋建筑物的该项资金，由经占该栋建筑物的全体业主总投票权数三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即为有效。

4.3.2改建、重建建筑物及其附属设施。

4.4投票权数的确定：根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主的投票权分为建筑面积和业主人数两项且分别统计。

4.4.1专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

4.4.2业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。

4.5对4.2和4.3以外的事项，均可由业主委员会做出决定。但业主委员会也可以提交业主大会会议投票表决做出决定。在这种情况下，可简化业主大会会议表决程序如下：

4.5.1准备提交业主大会表决的议案应该以“是否同意某事项”的格式撰写，不能用“同意某事项”或“反对某事项”的格式撰写；

4.5.2表决结果只以业主人数统计而不再统计面积；

4.5.3业主委员会应将拟提交业主大会表决的议案在园区内显著位置公示，并在公示中注明“业主委员会认为此议案为非重大事项”字样。同时，应向留存在业主委员会或管理人的所有业主的短信号码发出提示短信，以保障每个业主的知情权；

4.5.4会议应从短信发出之日起的次日开始至第31日（合计30天）的业主委员会工作时间结束时止。投票箱数量由业主委员会决定，但均应该保证在视频监控范围内；

4.5.5收回表决票中“是”或“否”一方意见超过全部收回表决票半数以上的为业主大会作出决定；

4.5.6业主大会决定应先以书面形式公示，公示期为10日。业主可在公示期内对会议召开的程序和结果提出书面质疑意见。公示期结束，业主委员会应书面对公示期内收到的全部质疑意见是否影响业主大会决议结果进行说明，并书面公告本次会议决议。

4.5.7如果有业主群体书面要求重新表决已经形成业主大会决定的议案，业主委员会可决定是否再次召开会议进行表决。

5业主委员会

5.1业主委员会由7名委员组成。另选候补委员若干名，以备正式委员因故不能履行职责时，无需另行选举而补足。委员补足后，应及时办理变更备案手续。候补委员的任期，为被替补的委员剩余任期。

5.2业主委员会会议由主任委员或任意2名委员联名召集。业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议。业主委员会决议应该有至少半数以上委员无条件同意方可，俗称“委员合议制”。每一位委员拥有一票表决权。业主委员会决议仅仅以书面形式产生和发布。业主委员会委员应在业主委员会会议召开的48小时内，对本次业主委员会会议待表决的业主委员会决议案签署意见，无论签署的是“同意”还是“反对”，均视为其参加了该次业主委员会会议。

5.3业主委员会委员对决议案不表态或弃权的行为，视为辜负全体业主对其的信任。

5.4业主委员会委员实行任期制，每名委员任期不得超过6年，可以连选连任。业主委员会每2年定期改选约1/3数量的委员。每次定期改选时，未能成为正式委员的全体候补委员，候补委员身份终止，可重新参选。

5.4.1每次改选部分委员时，可以根据委员的请求决定离任的委员人选。无人请求离任或离任请求超过应改选委员人数时，应当按照委员在业主大会选举中得票较少的委员先离任的原则确定离任委员；

5.4.2发生下列条件之一时，业主委员会除为召开业主大会会议进行业主委员会委员选举的工作外，不得再以业主委员会的名义进行任何活动。做出任何与选举无关的决议均属无效，由组织相关活动的个人承担相应的法律责任。

5.4.2.1因委员辞任导致即便增补候补委员后，业主委员会委员总数达不到通过决议的最低委员人数时；

5.4.2.2业主委员会连续两次（4年）未进行或未成功进行委员定期改选活动的；

5.5业主委员会委员可以连选连任。

5.6每次业主委员会委员到期卸任补选后，应当自选举产生之日起3日内召开业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1人。原任主任委员不召集或无任意2名委员联名召集时，原任主任委员连任。

5.6.1被推选为主任和副主任的委员，应至少获得半数以上的委员无条件同意方可。

5.6.2如未能依照上述推选规则产生主任的，应由业主委员会决议确定业主委员会备案材料中的主任人选，并在业主委员会内部实行由委员担任轮值执行主任的形式进行工作。具体轮值方式通过业主委员会会议决定。

5.6.3业主委员会既无法通过推选产生主任委员，又不能做出具体轮值方式的决定。则业主委员会应确定一名委员作为备案材料中的主任，除非其提出书面辞去业主委员会委员的报告。

5.7业主委员会主任委员是业主委员会会议的召集人和业主委员会印章的审核人，对业主大会秘书的违法、违规用章承担第一时间公开和举报的责任。副主任委员在主任不能履行职责时代替主任职责。

5.8业主委员会委员应当符合下列条件：

5.7.1本建筑区划内具有完全民事行为能力的业主。房屋的开发商、购房单位、自建房单位作为单位业主，应推荐其单位法人代表人参选；

5.7.2遵守国家有关法律、法规；

5.7.3严格遵守《议事规则》（本规则）、《管理规约》，模范履行业主义务；

5.7.4热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力，并公开承诺“将在任期内认真履行业主委员会委员职责。除非丧失业主资格，或因疾病等重大影响服务业主的，绝不随意辞职，以不辜负业主们的信任投票”的；

5.7.5具有一定组织能力；

5.7.6具备必要的工作时间；

5.7.7在成为业主委员会委员期间，不利用自有房产在本建筑区划内从事以本建筑区划业主、居民作为主要服务对象的营利性经营活动；不利用（包括租用）全体业主共有区域进行营利或非营利的经营活动；不任职于本建筑区划的管理人；不任职于直接、间接向本建筑区划提供物业管理服务或相关事务（包括但不限于法律、会计、审计服务等）的企业。

5.9业主委员会必须恪尽职守为大多数业主利益服务，并接受来自业主的监督（包括但不限于）：

5.8.1业主委员会应该建立固定周期、时间、地点的例会制度；

5.8.2业主委员会应允许业主参加旁听业主委员会会议；

5.8.3业主委员会的所有文档均应妥善保存，包括业主名册在内的所有文档均应接受业主的随时查阅、复制。业主委员会应该记录业主查阅、复制文档的信息，并主动告知其应不得用于商业和侵犯业主权益的用途；

5.8.3.1书面提出请求要求业主委员会为其姓名和相关信息保密的业主，视为同意在业主大会会议中，其专有面积和业主人数均不被统计在“业主总投票权数”和“业主总人数”当中。但这并不减免其业主义务的履行；

5.8.4业主委员会应依据本规则的原则，制定必要且足够的业主委员会工作管理制度和接受质询制度，并向全体业主公开。

5.10有下列情况之一的，业主委员会委员资格自情况发生之日起自行终止：

5.9.1因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

5.9.2丧失民事行为能力的；

5.9.3依法被限制人身自由的；

5.9.4以书面方式提出辞任请求的；

5.9.5与本小区业主委员会或管理人有未了结诉讼的；

5.11业主委员会备案事项发生变更的，业主委员会应当自备案事项变更之日公示，并在30日内，向物业所在地街道办事处、乡镇政府申请变更备案。

6 业主大会秘书的聘用和解聘

6.1业主大会至少聘请一名业主大会秘书，业主委员会主任无权提名，应由2名委员提名，业主委员会决定聘用。

6.2业主委员会拟定秘书雇佣、聘用合同文本并决议通过。其中应说明印章管理的法律后果和印章管理机制。合同签署须要半数以上委员签字并加盖业主委员会印章。

6.3业主大会秘书的酬金的发放要由监事会主席或委派的2名监事签署生效。监事会主席不能也不委派2名监事签署时，业主委员会任何1名委员签署生效。

6.4当业主大会秘书唯一时，未选聘新任秘书的，不得解聘现任秘书。

6.5秘书空缺时，印章交监事会若干名监事共同联名保管，但除加盖新秘书聘用合同之外，不得用于其它用途。新秘书聘请后，印章交由其管理。

6.6业主大会秘书不得与业主委员会委员有利益关系（包括但不限于不是业主委员会委员供职的机构的雇员等）。业主委员会委员或本建筑区划内的业主及家属也不得担任业主大会秘书。

7业主大会、业主委员会文档

7.1业主大会秘书作为业主委员会文档的保管人，负责收发、登记、整理、分类、编码、归档、造册、保存。业主委员会主任负责监督指导。

7.2业主大会、业主委员会文档由秘书负责保管，包括但不限于：

7.2.1业主大会、业主委员会会议记录；

7.2.2业主大会、业主委员会决议；　

7.2.3《议事规则》、《管理规约》、物业服务合同等；

7.2.4业主委员会委员选举及备案材料；

7.2.5专项维修资金相关材料；

7.2.6《业主投票权数清册》

7.2.7业主意见及建议。

8业主委员会印章

8.1以业主大会和业主委员会名义对外发出的书面文件，均应加盖业主委员会印章。且加盖业主委员会印章的书面文件是业主委员会发布信息的唯一形式。

8.1.1对业主大会决议的书面文件加盖印章，应符合本规则中第4.2对下列事项，业主大会做出决议应当经占建筑区划内业主总投票权数过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，方为有效。或4.4条的规定；

8.1.2对业主委员会决议的书面文件加盖印章，应符合本规则中第5.2业主委员会会议由主任委员或任意2名委员联名召集。业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议。业主委员会决议应该有至少半数以上委员无条件同意方可，俗称“委员合议制”。每一位委员拥有一票表决权。业主委员会决议仅仅以书面形式产生和发布。条的规定。

8.2秘书作为业主委员会印章的保管人和使用人，承担保管责任。更换业主委员会印章的保管人时，须履行书面移交手续。业主委员会主任承担业主委员会印章使用的审核责任。

8.3在业主委员会印章丢失等无业主委员会印章的情况下，任何与获得业主委员会印章目的无关的业主委员会决议均为无效。

8.4业主监事会根据本规则第11条召开业主大会会议时，秘书应协助此次临时会议，包括使用业主委员会印章。

9业主大会经费

9.1业主以物业费名义归集、交纳的资金以及本建筑区划内一切属于业主的共同收益的资金，在本规则通过后应确立为属于全体业主共同所有，且应用于本建筑区划内共有、共用建筑物及共有设备设施的运转及维护保养的支出、社区文化活动支出、业主大会经费以及其他经业主大会同意的其它费用支出。

9.2业主大会经费包括以组织召开业主大会会议为目的所产生的费用和业主委员会开展工作所需的费用。该经费总额按全年物业费的3%提取。

9.3业主大会经费总额内资金的使用，仍须经业主委员会决议通过。

9.3.1业主大会经费应在物业费账目中设立专门科目，由管理人代为支付、监管且每月需向业主委员会提交报表，供业主监督；

9.3.2但如果业主委员会另有决议，也可以通过直接向部分业主以物业服务费名义收取总额不超过业主大会经费预算总额的资金实现业主大会经费的筹集，且由业主委员会自行管理。前述交费业主自交费之日起即履行了本建筑区划内业主的交费义务；

9.3.3业主大会经费的使用应随时接受任何业主咨询和调查，并应业主要求提供账目、原始凭证的影印件。业主委员会应当每月将经费的使用情况在本建筑区划显著位置公告，接受业主的质询。

9.4业主大会经费的支出范围应是为正常履行业主大会职责所开展的各项工作，但所有由此产生的费用不应超过业主大会年度经费预算总额。

9.5业主大会经费的预算支出包括：

9.5.1首先保证聘请业主大会秘书的酬金；

9.5.2召开业主大会会议的费用；

9.5.3聘请律师、会计师、专项业务顾问等专业人士的酬金和劳务费；

9.5.4法律诉讼、证据获得、账目审计等工作的费用；

9.5.5业主委员会委员们的工作津贴。但最高不能超过委员每人每月1000元，主任委员每人每月2000元。如果因业主以物业费名义归集、交纳的资金比例不足时，应首先减、免本津贴。

9.5.6上述支出有年度结余的，业主委员会可决议用于其他本建筑区划全体业主共同利益的支出，但应将经费使用的计划、实施、结果等信息完全公开，接受任何业主的查阅、复制。

9.6如业主大会年度经费可能超出年预算总额时，业主委员会应就业主大会经费的临时筹集方式、用途、金额等事宜召开业主大会会议，且经业主大会会议决议后，方可按业主大会决议向全体业主筹集。

9.7如业主大会年度经费发生结余时，因结余经费存放在管理人会产生税费，造成经费损失，应采取财务手段合理避税；在无法合法避税的情况下，业主委员会应对经费余额的转移做出决议。一般可将结余转到“专项维修资金”专用账户，也可冲抵所有业主下年度的物业费。

10物业管理紧急状态预案

10.1仅当非业主大会决议解聘管理人，而发生管理人撤离且物业管理活动终止的情形时，为“物业管理紧急状态”。

10.2“物业管理紧急状态”应以公告的形式发布。此公告应是包括本建筑区划内10％业主联署签名的业主委员会决议。

10.3本规则赋予业主委员会在依第10.2“物业管理紧急状态”应以公告的形式发布。此公告应是包括本建筑区划内10％业主联署签名的业主委员会决议。条发布公告后，有聘请临时管理人并与其签订附件为原物业服务合同的临时托管协议的职责，但临时托管协议的内容应且仅应为该临时“管理人承诺履行原管理人在原合同中的全部义务”，且全体业主按原标准支付物业费。业主委员会也可以临时聘请一名自然人作为管理人协助小区进行物业管理工作，此状态下物业费资金的使用由业主委员会集体决策。

10.4业主委员会应在聘请临时管理人后90日内召开业主大会临时会议选聘新的管理人。如无法决议产生新的管理人，则业主委员会与临时管理人签署的协议有效，直至再次召开业主大会会议选聘产生管理人并与之签署的物业服务合同生效。

10.5如业主委员会不履行上述程序规定的职责，可由政府无行政裁决权力的部门代为履行这些应由业主委员会履行的职责。

11业主委员会的起诉和应诉

11.1业主委员会可对在物业管理范围内涉嫌侵害全体业主利益的当事人提起民事诉讼，应同时向全体业主公示或接受业主查阅、复制与该诉讼有关文件的公告（包括但不限于诉讼原因、诉讼理由、起诉书、诉讼费用预算、开庭的时间和地点、胜诉及败诉可能导致的后果等文件）。业主委员会对外提起法律诉讼产生的费用，不应超过业主大会年度经费预算。

11.2业主委员会应对被诉主体为本建筑区划全体业主或业主委员会的诉讼积极应诉，应同时向全体业主公示或接受业主查阅、复制与该诉讼有关文件的公告（包括但不限于应诉方案、对方起诉书、答辩状、诉讼费用预算、开庭的时间和地点、胜诉及败诉可能导致的后果等文件）。业主委员会应诉所产生的费用，不应超过业主大会年度经费预算。对原告为本建筑区划内单个（或团体）业主的民事诉讼中，主张业主委员会未依照法规或业主大会决议履行职责的，业主委员会应承担其履行了职责的举证义务。

11.3业主委员会应积极工作使生效判决得以履行。对有现金收益的，应积极追索，该收益归全体业主所有；对有现金支出的，应召开临时业主大会会议对业主委员会提出的具体方案议题进行表决。

12附则

12.1本规则如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款，且被人民法院确认无效的，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。本规则由业主委员会负责解释。

12.2依照本规则通过的决议，须书面告知社区居委会，对全体业主具有约束力。

12.3此后本规则的修改，须按本规则组织召开业主大会会议，并根据本规则4.2对下列事项，业主大会做出决议应当经占建筑区划内业主总投票权数过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，方为有效。决议通过。

12.4本规则经2014年临时业主大会会议于年 月 日表决通过。