最近的楼市有多疯狂，大家想必也在新闻里看得差不多了。杭州限购前一天，楼盘里直到半夜都在交易，甚至有中介拿着pos机去外地让客户刷卡；有个地方新盘出现哄抢的局面，几个客户同时抢一套房分不出先后，开发商索性让其打麻将，谁先胡牌谁能买。一天一个价、买到房会哭，人们最近似乎不是在讨论买房，就是在去看房的路上。今天的一则新闻的荒诞程度，跟这个也差不多：一家挂着ST的亏损上市公司，因为要变卖北京城里的两套房，可能免于退市。算下来，两套140平米的房子，如果真的成交，可能就会有近3000万的收入——一个中型的实体公司，辛苦一年能有这个利润也就不错了。

与楼市价格节节攀高共振的，是上半年各地层出不穷的“地王”。数据显示，2016年上半年，全国土地出让金达到1.4万亿元，同比增长9.7%；其中，30大典型城市土地出让金总额为7356.8亿元，增长145.7%；除了杭州破天荒拿到830亿土地出让金外，苏州、南京、合肥、上海等城市的土地出让金总额也突破600亿大关——要知道，除上海之外，其他四个城市可都算是“二线城市”。

一线城市之后，天津、武汉、合肥、郑州、成都、济南、青岛等城市地王频繁出现。而目前，击鼓传花的游戏从一线、二线城市向“2.5线城市”扩展。所谓“2.5线城市”是指与杭州、南京这些二线城市相比购买力稍弱，但同样为副省级的城市，比如郑州、济南等。8月份济南新房价格环比上涨3.2%，创下近九年来的最高涨幅，涨幅居全国第12位，从去年8月开始，济南房价已经实现了13连涨。一天一涨价，在济南并非虚传。日前，济南东部唐冶新城，不仅有楼盘在开盘2小时内售罄，还有投资客在楼盘开盘现场公然加价卖号、炒房客摇到号后公然加价3万至15万不等倒号；浙江湖州某盘开盘，多组客户抢1套房子，2个小时卖完一栋楼。

截至9月21日，济南新建商品住宅的网签量已经突破了95000套（近三个月未扣减解除网签的数量），而根据济南市建委公布的官方数据，去年全年累计网签一手住宅90185套，刷新济南的住宅销售新纪录。也就是说，济南八个半月卖出的住宅就超过了去年全年的总量。土地市场也开始抢地。9月19日，青岛高新区一地块进行网上拍卖，在经过长达近8小时、550轮的激烈鏖战后，北京融创建设房地产有限公司以6852元/平方米楼面地价、8.35亿的总成交价拿下该地块，溢价率高达341%；9月20日举行的南京第二场土地拍卖，七幅地块全部熔断，进入待摇号环节。

宏皓教授表示，目前房地产市用“火热”已经不足以描述当前的火爆。而这一波“2.5线城市”的房价上涨潮是受到一线城市影响。例如上海春节过后市场的热销带起率先回暖，“325”新政之后，上海的市场需求外溢到周边强二线城市。对比核心的二线城市与非核心“2.5线城市”，强二线和弱“2.5线城市”之间短期的市场去化周期，从年初表现可以看出差异，这导致各个城市之间复苏时间不一样，从而不难发现房价上涨“击鼓传花”的路线图。南京、合肥、苏州库存年初平均半年左右，现在合肥只有2～3个月库存，郑州、济南等有12个月左右去化周期，当库存周期不一样，核心区域火爆起来之后，库存周期降低，市场被带起，各地短期市场界面的不一样，导致城市轮动上涨出现。简单而言，就是资金的流动与市场去化周期差异性两大主因。这一波投资潮像有“蝗虫效应”，从杭州、嘉兴、苏州等地转移到了济南、成都、无锡、常州。相比上一轮房价上涨，2016年本轮房地产上涨最典型的特点是分化+暴涨。

9月19日，国家统计局公布了《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》国家统计局数据显示，70个大中城市房价整体仍呈上扬态势，且房价上涨的城市数量明显增加，上涨的城市由7月的51个增至64个；且各类城市的环比增幅均有扩大，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为3.4%、1.7%和0.6%；在8月，郑州房价增幅达5.6%，领涨全国。紧随其后的是上海、无锡、合肥、福州，同时，南京、厦门、北京、石家庄和天津增幅也较大，以上热门城市占据8月环比增幅的前十位。在17个同比涨幅超过10%的城市中，厦门与合肥上涨幅度超过40%，上涨幅度赶超四个一线城市。

从近期各地方政府的政策来看，继苏州和南京二套房贷首付比例提升后，杭州、厦门也重启了限购政策。这或许是核心二线城市调控政策落地的开始。从上述热点城市楼市来讲，由于房价同比涨幅超过10%，并且上涨幅度一直处于全国前列，“地王”频出再次推动这些城市房价继续上涨，这也就意味着这些城市存在出台调控措施，通过“提首付、降杠杆、控投资”的方式为高烧的楼市降温的可能性，同时，土地市场也可能出台“控地王”措施。前8月，全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调，但土地成交额爆发的现象，2016年前8月，累计50大城市土地出让金达到了1.51万亿，相比2015年同期的10022亿，上涨幅度达到了51%。

而推动房地产市场高烧不退的还有一个原因则是信贷市场的宽松，目前国内房贷利率优惠已近极限8月全国首套房贷款平均利率4.44%，为近两年来的首次停止下降；二套房贷款平均利率为5.39%，已连续9个月持平。 定金及预收款以及个人按揭贷款保持高速增长，其在开发企业各项资金来源中的占比也明显提升。销售热情的持续及银行按揭的支持、较低成本融资渠道的开放，使开发商资金面继续维持较宽松的局面。

数据不骗人。今年第一季度，我国银行信贷和社会融资宽松程度史无前例，新增贷款规模4.61万亿元，社会融资规模总额6.5万亿元，均超过或接近历史最高水平，货币规模一直在扩大。本来，投入广义货币、增加流动性是为了提振经济（因为企业要发展就需要钱），但是，投入的这些钱去了哪里呢？

在完成中报的15家上市银行中，个人住房按揭贷款比例较2015年出现较大幅度提升，占比从之前的三成升至46.58%；个人贷款大幅超过企业贷款，而且个人贷款中，数据显示个人贷款的中长期贷款当中，基本是住房按揭贷款，8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.7%。8月过半信贷又都是房贷，而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿。而在制造业银行存款增长的同时，这些企业同样热衷购买理财产品和炒股，企业存款活期化的趋势明显。资产潮依然汹涌。从另一个方面也应该看到，当货币宽松周期过去、银行收紧信贷政策之后，未来开发企业特别是中小房企资金链或面临考验。

此轮地价和房价的上涨并没有带来实质性的社会财富增加，甚至连地产企业也没有受益。A股125家上市房企的半年报显示，净利润同比下滑的房企有53家。其中，亏损房企有23家，且均已连续多年净利润下滑。即使今年上半年出现了市场成交爆发，房企平均利润率依然下调到8.15%。而2015年同期，利润率是10.1%。

这种情况十分危险，高价的地和房产并没有将资金向实体经济输送，也没有拉动其他产业增长。“土地财政”获得的“稳增长”效果只能落到数字上，最终都会面临高杠杆的风险。因为地价高昂，开发商不得不以加杠杆的方式拿地，这些杠杆的成本转化成为房价，需要买房人消化。而买房人无非两类，一类是居住者，那就只能通过高杠杆，或者以高价卖掉现有房产为手段来购买新房；另一类是投资者，为了更多地买房，也必然采取的是高杠杆方式。

这样一来，层层杠杆之下，房价被逐步推高。与此同时，为了保证投资收益，从政府到买房人被捆到了一条船上，不断利用各种手段来推高房价，降低各自的杠杆风险。长此以往，地总有卖完的一天，泡沫也总有破灭的那一天，系统性风险将随之出现。

杠杆条件下的资产泡沫化后果非常严重，比如制造金融风险，恶化实体经济，阻碍经济转型等。但最大的威胁是，膨胀的资产泡沫会加速贫富分化以及阶层固化，让中国无法跨越“中等收入陷阱”，因为经济结构失衡实质上是收入分配失衡，贫富分化扩大只会加剧经济结构失衡，这与中国经济转型的目标南辕北辙。随之而来的人口老龄化可能让中国永远无法走出’中等收入陷阱’，就像日本那样失去一个又一个的’十年’。

财富总管（财富总管.com）宏皓教授表示，过去20年中，购买房产的投资者确实享受到了财富的快速增加，房地产投资造就了一批富裕人群。高净值人群主要财富来源就是房地产投资。但是现在这一部分人群普遍认为国内房地产投资已经告别了高增长的黄金年代。2004年，中国家庭资产配置中房产比例为62%，2012年下降至55%。一份调研数据显示超过70%的受访者认为2016年中国部分城市房价经过猛涨之后会迎来下跌。

但是，高净值客群在降低房产投资比例的同时，却在逐步上调海外资产配置。由于人民币贬值预期强烈，国内资产收益率下降，境外投资价值逐渐凸显。同时，中国高净值人群海外工作与留学占比升高，国际视野度变得更加开阔，对国际化投资的接受度和渴望度也大大提高。与其他国家相比，中国的境外投资占总体可投资产的比例还比较低，而这也恰恰说明未来中国海外投资仍有很大的提升空间。

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