新浪乐居保定讯（编辑 丁春雨）2013年1月21日下午，由保定新浪乐居主办的“2013保定房地产创新峰会”在电谷锦江国际酒店三楼电谷堂圆满落幕。本次峰会历时四小时，峰会现场邀请到了中国房地产业协会副会长、教授级高级城市规划师、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生进行精彩演讲，演讲题目《新型城镇化与房地产发展》。其演讲的主要内容涵盖新型城镇化的内涵、新型城镇化发展过程及其具备条件、新型城镇化与房地产发展的关系，以及新的地产发展阶段，我们对商业模式的三种考量，提倡打造品质低层差异化产品。主要内容是： 现场响起热烈的掌声　　顾云昌：各位保定房地产界的朋友们，大家新年好！很高兴受我们新浪乐居的邀请参加，我今天就新型城镇化和房地产的发表一些看法供大家参考。大家都注意到了，李克强副总理一直探讨的问题是：中国未来发展的内在的最大需求，是新型城镇化。因为中国最大的红利式改革，城镇化改革成为我们现在经常议论的一个话题。我们过去一直提城镇化或城市化，到今天中央提出了新的城镇化，到底意味着什么，我一直在思考这个问题，我们法律的发展化又意味着什么，应该值得我们去关注，去研究。从新型城镇化十八大文件当中，研究出来的精神我认为有以下三点。新型城镇化和我们过去的城镇化到底有什么区别呢，他的内涵是什么呢？ 　　第一，就是要提高城镇的综合承载能力，把承载能力要进一步提高。 　　第二，就是增强节约集约土地的意识，提高我们土地的集约和节约使用。 　　第三，就是使我们进城的农民市民化。 　　我看了以后总结出这么三个方面，关于第一个方面承载能力问题，我觉得我们现在的承载能力有待大幅度提升，北京、上海这样的大城市，一场暴雪可以使交通瘫痪，一场大雨可以使北京的车埋在地沟里面。去年“7.21”这场大雨后北京的市民调侃，现在北京的市民不仅有房有车，还要有船，因为北京到处是“钓鱼台”，因为“汪洋”提前进京了。昨天我从济南回北京，坐的高铁，我想没事，哪知道所有的高铁都晚点三小时，到了北京糟了，十一点以后就没有地铁了，在高铁里面人山人海，不知道怎么进城，所以这个城市的承载能力太低，那么现在大城市最大的问题可能我们保定的朋友一个就是PM2.5，一个就是堵车。最近发布的PM2.5北京高达到900，PM超过100就是不健康的，我们到了700到900现在PM那么高，一个就是汽车的尾气。还有就是堵车的问题。我今天从地铁过来的，还是比较通畅的，尽管开的慢一点。可北京的堵车，大城市堵车可以堵出名堂来，我曾经目睹了北京堵车的景象，到了上海上海堵，到天津天津堵，到深圳深圳堵，到成都成都堵，到郑州郑州堵，但是再堵也堵不过我们首都北京，因为他是“首堵”。所以在城市化中我们大城市的承载能力提高是新型问题。 　　大家为什么不去小城镇呢，因为那地方的医疗、教育、文化等方面的设施、公共设施太差，大型的城市还好，所以说中国城市的承载能力如何提升，中国政府提出了要城镇化而不是城市化，重点我是镇的问题，就是我们高层领导，职责所希望中国的城市发展不是在大城市发展，能够吸引大学生到小城市去，比如到保定来，我们到小城市去，这就是我们对城镇化的含义，他能不能做到，要看我们今天的发展。 　　第二个就是要节约集约用地。中国的人多地少是事实，只要保护耕地，要是中国的粮食保证自给自足，保护粮食耕地。如何节约用地？我觉得在土地规划方面，应该调整结构，通过对房地产认识的考虑，我们看到上面是可以的，千方百计节约用地，但现在我们土地资源分配问题，比如说国外的许多国家的公约用地占在城市中间的比重大概只有15%，而在我们中国超过30%，我们搞的很大，土地浪费很多，这种等等问题都是需要我们来考量的。 　　当然最后的问题就是市民化的问题。我们知道中国城市化已经进入到了快速的阶段，从78年的时候不到18%，一下子超越了30%，2012年我们城镇化已经接近53%，52.8 %左右，也就是全国的多数人，城市人口已经超过了农村人口，但是我们看到城市人当中，有1.8到2亿的农民工兄弟。这是我们中国城市化当中一个很大的问题，就是说这些农民工兄弟本来是农民家庭出生的，到城市以后没有真正成为市民，没有成为新市民，而是出现了他们成了新贫民，这个问题是值得引起我们高度关注的。现在全世界都有贫富差距问题，中国也存在，而且中国的贫富差距已经超过了国际警戒线，国际警戒线就是说必须不能超过0.4，中国的经济系数现在是0.474，尽管比总最高时候0.49有点下降，但是仍然在警戒线以上。其中的一个原因就是我们城乡之间的差距，农民工进城以后，应该说改变了这种差距，但是没有彻底改变。相对我们城市的市民而言，他们仍然是贫民，他们的住房条件，他们的收入，当然还有其他方面没有得到保证。 城市化的实现就是要他们成为城市的人　　城市化的实现，最大的核心就是要人的城市化，要他们成为城市的人 我们现在发现春节又到了，城市拥堵又要加剧了，有些人必须回家去，他们出来打工，孩子父母亲留在家里，没有和他们一起出来，这样的中国特色不是好事情，所以中央提出来新型城市化就是要市民化，那么为什么这么做，我觉得也就是为什么说这个城镇化具有更有大的潜力，大家知道我有两个术语：一个是GDP，中国城市的人均GDP是农村的5倍，第二个就是城镇居民的平均收入是农村居民的3倍，也就是说城镇居民的消费是农村居民的3倍。那么随着城镇化的进展，真正使我们进城的农民成为市民以后他们的消费上去了，消费上去了对中国的经济拉动是明显的，因为我们的GDP的增长，主要就靠最终消费和投资，所以城镇化的过程实际上是我们经济发展的过程，是消费增加的过程，这就是我理解的城镇化的概念。 　　新型城镇化，我认为最重要的一点就是让农民兄弟安居乐业，或者乐业安居。为什么要到北京来，为什么到保定来，因为北京有就业的机会，保定有就业的机会，农村没有就业的机会，所以我们的新型城镇化一定要创造更多的就业机会。那么好的城镇化就是职位的涌现，所以城镇化的关键是要开辟就业的岗位，这个就需要我们房地产的支撑，因为任何的就业岗位，任何的就业单位都需要房子。 　　因为我感觉到城镇化过程当中实际上有两个硬件，两个软件是必不可少的。硬件之一，就是盖房子。人进来了，要有居处；第二，要加大城市的基础设施建设。基础设施投放很重要，有人说每个农民进城以后，需要投入的投资是20万人民币，如果是资金投进去，你创造不了更多的基础设施，没有创造更多的条件，那么你就执行不了真正的城镇化。基础支持和房是城镇化的两个硬件。还有两个软件，第一个是公共产品的提供。所谓公共服务产品的提供，像医院、学校，创造更多的公共产品。第二个就是社会保障，让农民工兄弟能够享受城市居民的社会保障，有社保，也有基金、退休基金，等等，而不像我们过去说的那样农民工回去可以种田，这是不公平的，凭什么他非要回去种田？中央提出的城镇化我理解就是说市民化恐怕是最后的关键。那么这样的一种新型城镇化必然对我们房地产将来会创造很大的发展空间。 　　最近提出的要从长远的角度看房地产，中国的房地产现代的快速发展这个阶段，尽管发展的速度不如前十年那么快，但是也很快了，所以从这个角度看，现在城镇居民的人均住房面积大概32、33平方米，而根据中等发达国家和发达国家的统计，他们的人均住房面积都在35到40平方米。那么现有的城镇居民的居住水平还有待提高。这是第一，第二个就是我们已经进了的农民工兄弟，尽管他们已经是城市居民了，但是他们的住房远远没有达到城市人民的水平，他们不可能老是这样，要增加他们的住房条件。第三就是未进城的，他们要进城就对空间有很大的需求。还有加上老龄化、家庭化的变化，给城市化带来的空间是很大的，咱们河北保定，过去三年拆了多少房子，展现了多少需求，所以我说为什么中国的名字叫China，所以这个就拆啊！这就成了房地产的需求，仅仅是住房这个行业。另外除了住房以外还有其他的非住房，关键是，过去的十几年，二十几年中国的房地产市场老是这样的比例，就是说在我们的房子当中，80%是住宅，还有20%是非住宅，那么非住宅就有商业地产，那么商场、写字楼，现在还有产业地产，这样的比例我想在今后的发展过程当中不会小于到20，可能还会进一步的提高，所以对住房的需求以外，我们产业的发展刚才说的解决产业、工业、商业，也会对我们房地产带来很大的空间。 峰会现场精彩演讲　　我认为在未来中国行业发展当中，有两个问题希望大家关注。第一个问题就是刚才说到的，各种业态、各种产业发展机遇问题。产业地产给我们带来的机遇，不仅是住宅地产的机遇，产业地产的机遇也很大，我们看到很多的地方都在搞工业地产。我们现在正在发展的养老地产、旅游地产等等，我想这些的发展空间也很大，所以各种业态的各种产业地产的发展，这个领域是一个很本身的领域，我们许多开发商都是搞住宅地产的，搞商业地产和住宅地产是完全不同的，不能搞混，混了会造成很大的麻烦，而养老地产的本质是给我们带来的新的机遇也给我们带来更大的挑战。过去的地产都是自己搞的，而现在地产搞得更加合理，像搞产业园区，这样的产业用地，是更加合理的，我觉得这体现了一个非常重要的问题。再比如旅游地产，当然我们保定旅游地产搞的怎么样，我也不太了解，现在全国地产都在发展旅游地产，但是千万不能按照住宅地产的模式去做，一定要体现休闲、娱乐的特色。 　　第二个方面挑战的就是中国房地产发展的今天，我认为进入了一个新的发展阶段，这个发展阶段标志是什么呢，就是如果说过去十几年主要是以发展规模，增加面积、增加数量为主体。那么我们进入了一个数量、质量并重的一个发展阶段，因为中国老百姓居民接近90%的居民都拥有了自己住房，更多的住房需求就是改善力需求。改善性对品质和数字是不一样的，对于我们如何应对这种质量和数量并重的发展阶段，对改善的家庭如何符合他们对于品质的要求，满足他们的需求，对我们开发商形成了挑战。我认为在这样的背景下面，两个方面的挑战应该引起我们高度的关注，只有用现在的眼光，用未来发展的眼光，用创新的意识去应对，寻找好的商业模式，打造我们的品质，我想才能够使我们应对这两个方面的挑战。最近我一直在思考一个问题，就是我们这个其实面临很大的挑战，就是商业模式问题。进入这样的一个发展中国的房地产到底如何转型，我们的产品如何畅通，我想还得用吃的东西来表示，我们老把吃的东西写出来，得个奖，我想用吃的东西来比喻我们的房地产的东西。 　　商业模式有三个方面的考虑：第一个方面就是你是做大蛋糕还是做精蛋糕。做大蛋糕就是规模，用规模来表示，而做精蛋糕就是我经常做规模不大，但是我做精，做好，做出花式来，得到最高的评价，那么我觉得在今天我们在质量和数量的同时发展的阶段，应该要考虑我这个企业到底是重点放在大规模做大蛋糕上还是根据我的力量来做精蛋糕，做出花样来，做出好蛋糕来，同样能得到好的回报，这是商业的一种选择。 　　第二个方面是你是专营馒头还是小吃店，小吃店可以卖包子，卖饺子，还有其他的小吃，我把住宅地产比作是馒头，商业地产比作饺子。现在不少人需要吃小吃，包子、饺子拿你的本事来，前两年有成功的，李经理，北京城最大的商业地产商，所以大家都向王经理学习，商业地产发展起来了，但是要知道搞商业地产跟住宅地产不一样，如果说搞住宅地产是在游泳池游泳，那么搞商业地产就等于在江河游泳，也就是说你这个包子饺子的馅做好，发面发好，发的不好，没人要，卖不掉了，就浪费了。如何来提升自己的能力，你们想好了有没有准备好，千万别盲目的上阵，否则会套进去，商业地产是一个很大的馅饼，大家都上去吃，但是搞不好馅饼没吃掉，掉进了陷阱。 　　第三个商业模式就是靠打猎为生，还是靠种瓜果为生。什么意思呢？我们的商业模式过去都是靠打猎为生的，我们以前的开发商，三年搞一个项目，两年搞一个项目，他们是以销售为主体的，而现在我们发现全世界最大的房地产商是持有物业来盈利的，我们现在很多开发商有持有物业。到底是销售为主还是持有为主，这个商业模式的运行恐怕也要谨慎，这需要看你的资金实力，看你的渠道。比如搞商业的话，你没有持有一定的融资渠道，没有一定的融资背景你就搞不起来，包括王经理在内，首先靠卖住宅先把资金收回来，然后他自己经营，所以我们经营的模式上也要好好的选择，我想这个商业模式是一个参考的，这在新的产业方面如何把这个选择好，在未来可能赢得更多机会。 现场聆听顾云昌演讲　　关于打造产品问题，我觉得无非是这几个方面：第一，要实现要品质战略。因为我们现在这个年代已经不是大众产品畅销的时代，为什么别的人可以卖掉，因为他品质好。第二，要采取较低层战略。品质好了成本高，你可能会不盈利，所以千方百计的降低成本，比如融资的成本，比如销售的成本，比如人工成本等等，加强成本管理，减少我的支出，从而可以提高你的性价比，在市场经营当中才能够取胜。但是光有这两个还不够，第三个就是要采取差异化的战略。品质战略、较低层战略、差异化战略。 　　差异化战略就是我们现在产品的同质化很严重，也就是说产品之间差不多，差别不太。我们如何在差异化方面做文章，用你的细节打动人，用你的不同产品的风格来打动人，才能够创造更丰富的产品，吸引我们的买房者，我觉得这方面我们应该下工夫。也就是说我们的创新可能要在差异化的创新，住宅产品有差异化，商业地产有差异化，产业地产有差异化，任何地产都有差异化，我们的房地产时代进入差异化时代，如果这方面能取得成功我想我们品质的战略，品质才能够取胜，所以现在看来，这个城镇化的新条件下面，当然我们也得想这个事。我们房地产如何做，当然现在很有意思的现象，讲城镇化很少人谈到房地产，因为一提房地产就好象要借助建城镇化推动房地产，人们忌讳这么做。我觉得不必忌讳，因为城镇化离不开房地产，城镇化是很大程度上都是房地产。无论是中国的经济、美国的经济，世界的经济，房地产的地位是不可动摇的，我们的责任就是如何把支柱产业更加健康的发展，更加把解决老百姓住房解决作出贡献，更加为这一方面作出努力，这才是我们讲的真谛，谢谢大家！