转型应该如何转？转型之路在何方？在以人为核心的新城镇化背景下，房地产业转型应是从战略到策略的全面转型。

先谈战略转型。

在战略上，房企必须认清大势，转变观念，在重新审视和定位自己的前提下，理性作为。房企战略转型包括企业角色定位转型、市场战略转型和产品战略转型。

新的形势迫切要求房企重新界定对自身的角色和定位。一个明显的趋势就是企业角色转型，从开发商向城市运营商、服务商转型。2013年6月，万科正式宣布转型为城市配套服务商。万科、龙湖、世茂等一线房企跳出房地产开发商的传统定位，近两年都在尝试以房地产开发为龙头，打造“城镇新型生活服务平台”──除了满足业主住房需求，还为业主及片区居民提供包括餐饮、教育、理财、定购商品、家庭服务乃至私人飞机预订等全套的管家服务。

市场战略方面，大型房企从国内经营走向海外经营，已开始了国内和国际两个市场的布局。鉴于当前的宏观环境和行业态势，恰当的市场战略方向应该是稳定一线、争抢二线、慎对三四线。近两年兴起的中国房企走向海外，则既有国内严厉的政策调控因素，也是企业做大之后的必然选择。2012年以来，已有万科、碧桂园、绿地、富力、雅居乐、万通、首创、SOHO中国、万达、鑫苑置业、华彬集团等十余家大型房企向开拓海外项目。其中绿地集团仅2013年就已经进驻全球四大洲6个国家9座城市。世邦魏理仕2013年上半年发布的《中国资本进军海外房地产投资报告》预计，近几年中国将有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场。

在产品战略上，企业必须以合理规划、节约资源为前提，实现集约化经营，以提高土地利用率和空间利用率。围绕环保、低碳目标寻求产品创新方向，同时节约成本。一方面，房企应瞄准标准化加强产品设计，致力于产品改良和功能改进，探索新工艺，使用新材料，在小户型研发、精装房以及节能低碳产品开发上下功夫。例如万科较早开始了产业化发展的探索，万科宣布从2013年起，其住宅产业化的重点转向工厂化造房。万科前瞻的战略眼光已经为其引领未来工厂化趋势积累了行业先发优势。在不久的将来房地产工厂化最后的“瓶颈”获得突破后，比目前装修房更加显著的市场效应和经济优势无疑会成为万科继续领跑行业的资本。

另一方面，在调控常态化的政策压力下，房企的必然选择是多业态发展。为规避调控，寻找新领域，多数开发商从单一的住宅开发拓展到商业地产，或旅游地产、工业地产、养老地产、文化产业等。大房企都纷纷丰富自己的产品线，走上多业态发展之路。万科2011年制定了“商住二八分”战略，当年宣布投入260亿元进军商业地产，2013年初正式成立商用地产管理部，2013年6月正式宣布转型为城市配套服务商。在中国商业地产领域纵横捭阖的万达集团，产业链更是覆盖了地产、酒店、文化旅游和百货四大产业。万达在坐稳商业地产龙头老大的位置后，业务链伸向住宅产业，其住宅产品既有精装SOHO公寓，更有万达公馆、万达华府等高端产品。

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（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2014年第4期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com  Blog： https://tusq647.chinaceot.com