城镇商品房价格过快上涨，阻碍了国民经济的健康发展，加剧了社会矛盾。高房价不是代表广大人民群众的利益，而是代表了少数人的利益；不是代表先进生产力的发展方向，而是阻碍先进生产力的发展；不是代表先进文化，二是代表了食利文化。制定房地产调控政策，必须认识到房价过高和上涨过快对我国社会经济发展的严重危害。

第一，高房价抑制了多数普通劳动者的刚性需求和改善性需求。上个世纪80年代，根据党的“十二大”提出的社会经济发展战略的要求，在研究和规划建设小康社会目标时，就把改善居民住房作一项重要指标，实现城乡居民居者有其屋，城镇居民家庭能够“住得下、分得开”。所谓“分得开”是指在独生子女的前提下，儿女到了懂事年龄可以与父母分开房间住。按照当时的标准，建筑面积不低于60平方米，并有较小面积的厨房和卫生间等配套设施。随着城镇商品住宅的高层化、建筑设计标准的提高以及公摊面积的增加，现阶段城镇居民家庭要实现“住得下、分得开”的小康生活目标，单套住宅的建筑面积通常需要80平方米。但是，在房价过快上涨的情况下，抑制了城市大多数普通劳动者家庭的刚性需求和改善性需求。因此，高房价阻碍了全面建成小康社会目标的实现。

第二，高房价加重了以居住为目的购房者的经济压力，套住了两代人的消费能力，削弱了对其它消费品的购买力，压缩了其它产业的市场空间，阻碍国民经济产业体系的协调发展。以中等发展水平的省会城市为例进行分析。按商品住宅均价每平米8000元计算，购买一套80平方米的住宅需要64万元，父子（女）两代人共同首付30%，70%房款用公积金贷款20年，平均每月须还款3542元。2012年我国大多数省会城市家庭人均可支配收入23000元左右，三口之家年收入约7万元，月均收入5900元。目前我国城镇居民的消费支出构成中，恩格尔系数平均为37%，即三口之家每月用于吃饭的开支约2200元，加上必须的水电、交通、通讯等费用，平均每月生活费支出约3000元，归还房贷3542元，合计为6542元，比家庭可支配生活费收入超出642元。30-50岁的工薪阶层是我国城镇消费的主要群体。很显然，由于他们被房贷所困，必然要压缩购买其它消费品的支出。因此，轻工、纺织、服装、家电等日用消费品工业、商业服务业、家用汽车工业等产业的市场，必然受到大多数普通工薪劳动者支付能力不足的限制，难以实现扩大再生产的良性循环。国民经济的一系列产业失去了有效需求的市场支撑还怎样发展？通过扩大国内需求拉动经济增长的政策目标如何实现？

第三，高房价抬高了工商业成本，削弱了中国经济竞争力。现阶段我国城镇的房价如同粮食价格一样，属于基础性价格。房价的变化直接影响到一系列商品和服务业的价格。首先是导致劳动力成本上升。在房价和房租大幅度上升的情况下，企业不得不提高员工工资。如果不提工资，在实际上劳动力供大于求的情况下，企业却陷入招工难的困境，使我国产业升级没有取得进展的阶段，弱化了劳动密集型产业的比较优势，加剧了就业压力。其次，房价过高，提高了商业成本，一方面是零售商业的场租费用上升，另一方面是由于消费的有效需求不足，生意清淡，使商业零售业和服务业的经营陷入困境，将导致一业畸形发展、百业衰退的局面。据报道，有的大城市2012年一年就消失了14万家个体工商户，还有的大城市，每月关门歇业的小餐馆达100多家，主要原因是场租费用过高，使小本经营的生意难以维持。因此，高房价也阻碍了商业服务业的健康发展，减少了政府的税源。

第四，高房价使进城务工农民难以转为市民，阻碍了城镇化的进程。通常认为户籍制度阻碍了城镇化，其实更主要的原因是农民难以承受转化为市民的经济成本。目前农民工的月平均工资2000元左右，在务工城市的生活费用平均占月收入的50%，再扣除春节返乡的路费，全年净收入也只有1万元左右，还要负担农村的妻儿老小。即使在原籍的县城购买每平方米价格为3000元的一套面积为80平方米商品房，至少需要20年的以上积蓄。这是农民进城务工后难以融入城市，不得不继续保留农村宅基地和住房的主要原因。另一方面，又使农村的宅基地难以集约利用和承包土地的扭转，也难以实现土地利用的城乡统筹、总量控制、空间置换和占补平衡，进一步加剧了城市建设用地的短缺。

第五，高房价对建设创新型国家具有颠覆性的破坏作用。首先是迫使高端科技人才外流。我国的科研机构、企业工程技术研发中心、科技人才等科技资源主要集中在大中城市。大中城市房价过快上涨，超出了包括科技人员在内的工薪阶层的购买能力，使他们难以安居。目前硕士和博士毕业生进入工作岗位时的年龄大多在25-30岁之间，已到了结婚成家的阶段。他们每月的工资收入约3000-5000元。用于租房的支出要占其月收入的50%。经济上的压力使他们中的很多人不敢结婚生子，更难以安心做好科技工作。无论是大中城市商品房的绝对价格，还是房价与家庭收入的比例，都显著超出发达国家的水平。国内租房或买房的艰难，迫使许多重点大学毕业的学生，特别是理工科的毕业生越来越多的选择出国。国家财政不断增加教育经费的投入，另一方面高房价又导致大量优秀科技人才流向国外。已经在国内就业的科技人才，不少人是“身在汉营心在外”。高房价实际上是一种为渊驱鱼的政策。

其次高房价导致房地产商的超额利润，削弱了工业创新能力。建设创新型国家，必须使企业成为技术创新主体。但高房价提高了企业的人力资源成本，削弱了企业积累能力。另一方面，房地产的利润远远超出制造业的平均利润，必然诱导企业剩余资本投向房地产而不去追求技术创新。实际情况是，我国几乎所有的大企业都在参与房地产开发并成为重要的利润来源。一些中小企业的投资者，虽然不搞房地产开发，但剩余资本用于小批量的炒房成为普遍行为。

因此，高房价对建设创新型国家具有颠覆性的破坏作用并非耸人听闻。

第六，高房价促使社会财富向少数人集中，加剧了财富分配不公。由于所有制结构和分配机制的变化，居民收入差距不断扩大。居民财富差距的表现形式主要集中在动产和不动产两个方面，即金融资产和房产。高收入阶层在商品房价格较低时，凭借其经济实力购买多套房产，在房价大幅上涨时高价卖出，或者高进高出。当然，把房产作为一种投资工具并赚取利润。只要是合法收入，本无可非议。问题在于市场机制自发作用的结果，必然导致少数人拥有大量房产甚至囤积居奇，抬高房价。大多数人缺乏购房的支付能力，出现一边是财富的积累，成为富豪，另一边出现大批无房户或房奴。高房价进一步拉大了社会的贫富差距，并在中心城市形成一批食利者阶层，割断了收入与劳动创造财富的联系。

综上所述，保持高房价及其继续上升的势头，严重危害国民经济的协调、健康发展，危害大多数人的切身利益，削弱实体经济的竞争力，阻碍城镇化进程，危害建设创新型国家。必须下决心城镇抑制商品房过快上涨的局面，并逐步使房价回归到合理的区间。

房地产政策的选择，首先必须明确城镇商品房的基本属性是保证劳动力再生产所必需的生活资料，以社会必要劳动费用，即一定年限的家庭平均可支配的工资收入，能够购买或租赁符合小康生活水平的商品住宅。因此房地产政策的立足点必须优先保证刚性需求和改善性需求。

其次，为了保证国民经济各个行业的协调发展，必须把房地产行业的利润水平调节到全社会资本平均利润率水平，抑制房地产行业的超额利润。地方政府应逐步降低土地出让费用和各种税费。

第三，由于商品住宅的是不可流动的商品，其价格受级差地租的制约。我国城镇居民就业和居住的流动性低，各地经济发展水平和居民收入水平差别较大，因此房价的地区差别很大。商品房价格合理的标准应当回归到与当地城镇居民家庭可支配收入相适应的程度。

商品住宅平均价格与家庭收入的比例主要取决于房屋建设用地供应量和居民的收入水平。由于我国人多地少，难以用美国等发达国家房价与收入的比例作为参照。另一方面，每套房屋的占地面积及其土地所有权也不具有可比性。从现阶段我国经济发展水平的实际出发，沿海一线特大城市、省会城市和地县城镇的商品房总价，分别控制在当地居民家庭10年、7年和6年可支配收入能够购买一套80平米的商品住宅可能较为合理。在此基础上，房价涨幅不超过当年物价上涨率。

可以预见，到2030年前后，当城镇独生子女开始继承房屋遗产、农村人口转移的城镇化进程基本完成、中小城镇和农村的基础设施完善，人口转向零增长和负增长的阶段，我国城镇住房供求格局将会出现显著变化。

第四，国有企业不应退出房地产领域，而应成为建设公租房、保障房的主体，承担平抑商品房价格和房租价格的社会责任，不再充当抬高土地价格的先锋；取消经济适用房的建设和分配，放弃城镇商品房价格的双轨制。

第五，适时开征房产税，并实行差额累进税率。商品房交易增值收益，累进征收个人所得税，从行政性限购转向用税收杠杆抑制房地产投机和投资行为。

第六，城镇房地产市场理应完全由市场机制自动调节，前提条件是土地供给没有人多地少和粮食安全问题的瓶颈障碍，城乡土地可以自由买卖，不同地区的经济和社会事业发展相对均衡，城镇居民就业与居住可以跨地区自由流动，即自愿从高房价地区流向低房价地区就业和居住。但是我国现阶段还不具备这些条件。另一方面，市场机制也会出现失灵。因此政府对房地产市场的宏观调控和干预是必要的，当然应尽可能以经济手段为主，地方政府行为与中央政府的政策目标必须保持一致。

第七，由于几千年小农经济生产方式的和传统价值观念的影响，国人对于房地产等不动产的多多益善的占有欲望，以及甘愿为儿孙留下财产的特殊国情，是其它很多国家难以比拟的。甚至一些人把这种价值观念和行为方式带到了国外。资本追求利润最大化的本质要求、地方政府对土地拍卖收益的过度依赖，根深蒂固的社会传统，收入差距的扩大，这些因素交织在一起，导致房地产市场的畸形。如果不运用现代市场经济的税收手段进行调节，如果没有政府以代表广大人民群众利益为出发点的有效干预，就难以培育起健康的房地产市场。

（本文刊于《中国经济时报》2013年9月16日，作者中国社会科学院学部委员吕政）